Domande Frequenti
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1.- Cos’è un mutuo ?
Il mutuo è un finanziamento a medio/lungo termine concesso per l’acquisto, la costruzione o la ristrutturazione di un immobile (in genere l’abitazione principale), oppure per acquistare o ristrutturare la seconda casa.
A garanzia del rimborso viene richiesta l’iscrizione d’ipoteca a favore della banca (mutuante); ciò significa che la stessa può rivalersi sull’immobile in caso di insolvenza del debitore (mutuatario).
Il rimborso viene concordato tra le parti attraverso un piano di ammortamento, nel quale vengono stabilite ammontare e periodicità delle rate. Riguardo quest’ultimo elemento è bene sottolineare che normalmente le rate del mutuo hanno una cadenza mensile, tuttavia è possibile avere cadenze annuali, semestrali o trimestrali.
In genere gli interessi sul debito residuo possono essere fissi oppure variabili, dando origine a diversi tipi di mutuo: mutuo a tasso fisso, mutuo a tasso variabile e mutuo a tasso misto.
(vedi anche Definizione – art. 1813 e ss. codice civile).
2.- Quante tipologie di mutui esistono ?
I mutui possono essere suddivisi in tre tipologie principali in base al tasso di interesse applicato:
Mutuo a tasso variabile
Mutuo a tasso fisso
Mutuo a tasso misto
Naturalmente ogni banca può combinare i vari elementi: tasso, durata, tipo di garanzia aggiuntiva ecc. in modo da costruire prodotti personalizzati per soddisfare le esigenze della propria clientela.
I mutui, inoltre, possono essere classificati in diverse categorie in base alla finalità / modalità di erogazione, presenza di garanzia ipotecaria, eventuali agevolazioni e valuta di riferimento (vedi anche Le diverse categorie di mutuo).
3.- Mutuo o affitto ?
Per rispondere a questa domanda bisogna fare una serie valutazioni di carattere economico ma anche soggettivo.
Pro e contro del mutuo rispetto all’affitto:
Stipulare un mutuo comporta:
contro – costi accessori non indifferenti
contro – disponibilità immediata di una somma per l’anticipo: i mutui 100% essendo più rischiosi per la banca, sono anche più costosi per il cliente
contro – acquisto immediato della proprietà dell’immobile: dunque bisogna farsi carico di tasse e spese di manutenzione straordinaria
contro – a parità di rata da destinare all’abitazione (mutuo o affitto), l’importo di mutuo ottenibile potrebbe non essere sufficiente ad acquistare la casa preferita, nella quale, viceversa, sarebbe possibile abitarci pagando l’affitto (es. casa in centro
pro – beneficio delle agevolazioni fiscali
pro – riduzione del peso reale della rata nel tempo (linea capitale), grazie all’effetto dell’inflazione. Differentemente, i canoni di locazione sono indicizzati al costo della vita rilevato dall’Istat, e i contratti vengono rivisti periodicamente.
pro – si diventa proprietari di un immobile che acquista valore nel tempo.
pro – se lo scopo è l’investimento, in genere, il rendimento da locazione di un immobile è superiore rispetto a quello finanziario (anche al netto di spese e tasse).
Un’ultima considerazione riguarda la mobilità da una casa ad un’altra. L’affitto rende più agevole un eventuale trasferimento. Viceversa cambiare casa con un mutuo in corso comporta tempi più lunghi e, prima della legge Bersani, spese notevoli (ricordiamo che le penali di estinzione anticipata potevano arrivare anche al 5% per i mutui a tasso fisso, inoltre, bisognava considerare anche i costi notarili legati alla cancellazione d’ipoteca).
Dunque se si prevede di spostarsi con facilità è sicuramente preferibile l’affitto, considerando inoltre gli elevatissimi costi di acquisto e rivendita di un immobile: commissione dell’agenzia immobiliare (circa 3%, sia per l’acquisto che per la vendita), atto notarile (sia per la compravendita che per il mutuo), tasse di compravendita e imposta sostitutiva del mutuo, spese accensione pratica di mutuo.
4.- Mutuo a tasso fisso o variabile ?
La scelta del tasso è un fattore fondamentale per la futura serenità del mutuatario, tale scelta infatti si riflette oltre che sul costo del finanziamento (totale interessi da pagare), anche sul bilancio familiare e quindi sul tenore di vita.
Pertanto, prima di valutare la convenienza economica un mutuo è necessario fare alcune considerazioni di tipo soggettivo per chiarire quali siano le nostre reali esigenze: non sempre il mutuo “migliore” è quello che al momento ha il tasso più basso. Occorre valutare altri elementi quali: il reddito mensile, la propensione al rischio, il tipo di lavoro, ecc. Ad esempio:
un mutuo a TASSO FISSO è indicato quando:
si vuole pagare rate uguali e conoscere da subito l’ammontare complessivo del debito
si prevede un aumento dell’inflazione e quindi dei tassi
il richiedente è un lavoratore dipendente con uno stipendio medi
un mutuo a TASSO VARIABILE quando:
si vuole rischiare sull’andamento dell’economia sfruttando l’iniziale tendenza al ribasso dei tassi
si prevede un calo dell’inflazione
il richiedente ha un reddito medio alto
si è disposti a sostenere rate più elevate in caso di aumento dei tassi
E’ possibile fare ulteriori valutazioni consultando le sezioni della guida teorica, in particolare:
“mutuo a tasso variabile, “vantaggi del variabile”, e “mutuo a tasso fisso”.
5.- Quali sono le agevolazioni fiscali per un mutuo prima casa ?
La legge prevede la detraibilità degli interessi passivi e delle spese derivanti da contratti di mutuo ipotecari stipulati per l’acquisto, costruzione o ristrutturazione edilizia dell’abitazione principale in particolare il beneficiario ha diritto ad una detrazione dall’IRE lorda (ex. Irpef) del 19% su:
- interessi passivi;
- oneri accessori (spese notarili, spese di istruttoria e di perizia, eventuale commissione per l’attività di intermediazione, oneri fiscali);
- Quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione.
Inoltre, è previsto il pagamento di un’imposta sostitutiva (dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale) ridotta dello 0,25% sull’importo finanziato (vedi anche sezione “Gli aspetti fiscali” e “I costi e gli oneri di un mutuo – Imposta sostitutiva”).
6.- Quali sono i costi di un mutuo ?
Per valutare la convenienza economica di un mutuo oltre a considerare il tasso di interesse è necessario analizzare tutte le spese accessorie connesse con l’operazione di finanziamento.
Tali spese, infatti, variano sensibilmente da banca a banca (spesso per scopi promozionali) e rendono difficoltoso un confronto coerente tra le varia proposte. E’ consigliabile, pertanto, utilizzare un indice che “rappresenti” il costo reale del finanziamento: l’ Indicatore Sintetico di Costo.
In ogni caso evidenziamo l’elenco dei più comuni costi accessori: – istruttoria – imposta sostitutiva – perizia del tecnico – parcella del notaio – costi assicurativi – penale di estinzione anticipata, interessi di mora, spese di gestione – incasso rata, spese di tenuta conto corrente (vedi anche consigli utili per ridurre i costi di un mutuo).
7.- E’ più conveniente l’accollo di mutuo o l’accensione di uno nuovo mutuo ?
Nel caso si voglia acquistare un immobile gravato da mutuo, sorge la necessità di valutare la convenienza di un accollo rispetto all’accensione di un nuovo mutuo.
Con l’accollo l’acquirente dell’immobile subentra nel rapporto di mutuo: è obbligato a pagare il debito residuo ed è vincolato a tutte le condizioni del mutuo preesistente. Naturalmente nel pattuire il prezzo di vendita dell’immobile sarà necessario considerare le rimanenti rate da pagare (debito residuo).
L’accollo può essere cumulativo o liberatorio. Nel primo caso il venditore (debitore originario) rimane obbligato in solido con l’acquirente verso la banca creditrice fino all’estinzione del mutuo; nel secondo caso, il venditore viene liberato, tuttavia, per ottenere la massima garanzia è consigliabile sottoscrivere un atto notarile di accollo privativo tra venditore (debitore originario), acquirente (accollante) e banca.
E’ bene sottolineare che la banca potrebbe non accettare l’accollo a causa della mancanza dei requisiti di credito del nuovo mutuatario (accollante).
Vantaggi dell’accollo
Per l’acquirente: rispetto all’accensione di un nuovo mutuo, l’accollo consente di risparmiare sulle spese di apertura pratica (notarili, ipotecarie, peritali, imposta sostitutiva, ecc.), anche se molte banche richiedono il pagamento di una commissione di subentro per l’accollo (in genere 1% del debito residuo).
Con l’accensione di un nuovo mutuo, invece, anche se bisogna affrontare le spese di apertura pratica, di contro si ha la libertà di scegliere un mutuo forse più competitivo e che magari permette di risparmiare sul costo totale del finanziamento.
Per il venditore: il vantaggio principale era quello di evitare i costi di estinzione e di cancellazione dell’ipoteca (oggi annullati o ridotti grazie alla legge Bersani), a condizione però che la banca rilasciasse apposita liberatoria (in caso contrario, infatti, il venditore rischiava di dover sopperire alle eventuali rate non pagate dal nuovo proprietario).
Accollo mutuo del costruttore
Qualora si acquisti un’immobile di nuova costruzione da un’impresa costruttrice, quasi sicuramente si riceverà la proposta di accollo della relativa quota di mutuo edilizio stipulato dal costruttore.
Rispetto all’accollo fra privati, questa operazione potrebbe risultare più conveniente qualora il costruttore riuscisse a concordare tassi più competitivi che poi verrebbero trasferiti sul cliente.
Naturalmente è sempre buona regola fare dei confronti: magari il mutuo proposto dalla propria banca potrebbe essere talmente vantaggioso, rispetto all’accollo, da giustificare le maggiori spese di un nuovo mutuo (es. parcella notarile piena in luogo dell’atto di frazionamento, ecc.).
8.- E’ possibile ottenere un mutuo integrativo ?
Durante il piano di restituzione di un mutuo potrebbe sorgere la necessità di un finanziamento integrativo. In tale ipotesi occorre estinguere il primo mutuo utilizzando la nuova somma erogata. Pertanto la somma disponibile sarà limitata.
Il mutuo integrativo non gode delle agevolazioni fiscali previste per l’acquisto della prima casa (vedi anche mutui sostituzione + liquidità).
9.- Cosa succede in caso di ritardo nel pagamento delle rate ?
In caso di ritardo nel pagamento di una rata verranno applicati gli interessi di mora che prevedono una maggiorazione compresa tra l’1% e il 4% rispetto al tasso pattuito per il finanziamento.
Gli interessi di mora decorrono dal giorno del ritardo fino al pagamento della rata.
Se il ritardo si ripete per sette volte, anche non consecutive, la banca o la finanziaria può richiedere la risoluzione del contratto. A tal fine si definisce ritardo il pagamento effettuato tra il 30° e il 180° giorno dalla scadenza.
Infine, è vietato capitalizzare gli interessi di mora (vedi anche Interessi di mora).
10.-Conviene estinguere anticipatamente un mutuo ?
Ogni contratto di mutuo prevede la possibilità di estinguere anticipatamente il debito residuo. Naturalmente la banca non ha alcuna convenienza a compiere tale operazione a causa della perdita degli interessi futuri. Pertanto, prima della legge Bersani (L. n.40, 2 Aprile 2007), era prevista l’applicazione di una penale di estinzione anticipata che in genere oscillava tra l’1% ed il 4% in relazione al tipo di mutuo: a tasso variabile (penale più bassa) o a tasso fisso (penale più alta).
Inoltre, la penale era di importo maggiore nel caso in cui l’estinzione avveniva nei primi anni del mutuo, di importo minore se invece avveniva dopo i primi 5 anni.
A partire dal 2 Febbraio 2007, sono state abolite le penali di estinzione anticipata totale o parziale sui mutui contratti (con finanziarie, banche o enti previdenziali) per l’acquisto o la ristrutturazione di unità immobiliari adibite ad abitazione o allo svolgimento della propria attività economica o professionale da parte di persone fisiche. (vedi anche novità penali di estinzione anticipata).
Riguardo alla convenienza dell’estinzione anticipata bisogna fare almeno due considerazioni:
confronto tra costo del mutuo e rendimento della somma necessaria ad estinguere il mutuo: per determinare il costo del mutuo bisogna considerare il tasso di interesse al netto di agevolazioni fiscali ed eventuali penali di estinzione anticipata. Se questo valore è inferiore al tasso di rendimento netto di un investimento equivalente allora non conviene estinguere.
disponibilità a “perdere” la somma da impiegare per l’estinzione: si tratta di una valutazione del tutto soggettiva, legata alle proprie disponibilità liquide e alle previsioni di spesa future.
11.-Cos’è l’ipoteca e qual è la sua funzione ?
Per accedere ad un mutuo è necessario offrire alla banca un’adeguata garanzia: tale garanzia è rappresentata dall’ipoteca sull’immobile finanziato.
L’ipoteca si costituisce mediante iscrizione nei registri immobiliari e garantisce alla banca il diritto di “rivalsa”, ovvero, il diritto a soddisfarsi su ciò che viene ricavato dalla vendita all’asta dell’immobile in caso di inadempimento del debitore. Una volta venduto l’immobile la banca entrerà in possesso solo di una parte del ricavato (quello stabilito nell’ipoteca), di solito compreso tra il 150% e il 300% dell’importo finanziato. La banca, quindi, attraverso l’ipoteca si tutela per recuperare non solo il capitale finanziato ma anche gli interessi persi, eventuali interessi di mora, premi assicurativi, spese per la vendita all’asta, notaio, fisco, ecc.
(vedi anche sezione “Le garanzie – Ipoteca”).
12.-Cos’è la fideiussione ?
Il garante o fideiussore è il soggetto che «obbligandosi personalmente verso il creditore, garantisce l’adempimento di una obbligazione altrui» (articolo 1936, c.c.).
Pertanto la banca, quando ritiene insufficienti le capacità reddituali del mutuatario può chiedere ulteriori garanzie (pegno, fideiussione, altro immobile).
Nella maggior parte dei casi si chiede l’intervento di un garante (fideiussore), ovvero, un familiare che sia disposto ad assumere personalmente (con i propri beni) la responsabilità nei confronti della banca in caso di inadempimento del debitore principale.
(vedi anche sezione “Le garanzie – Il garante o fideiussore”).
13.-Quali sono i requisiti necessari per poter richiedere un mutuo ?
Il requisito più importante per poter accedere ad un mutuo è la capacità di rimborso.
Per compiere tale valutazione la banca si avvale di 2 elementi:
Documenti richiesti al cliente (contratto di lavoro, busta paga, dichiarazioni fiscali, ecc.), dai quali è possibile verificare la stabilità del posto di lavoro, nonché la congruenza della rata con il reddito: la rata, in genere, non deve superare 1/3 del reddito familiare mensile netto. Se il proprio reddito non è sufficiente l’unica alternativa potrebbe essere quella di rivolgersi ad un garante (fideiussore) o ridurre l’importo.
Sistemi di Informazioni creditizie (SIC), dai quali si può verificare se il cliente ha in corso altri finanziamenti, se paga o ha pagato regolarmente le rate, o se ha presentato una recente richiesta di finanziamento.
La banca, inoltre, richiede una perizia tecnica per valutare sia il valore dell’immobile (che deve essere adeguato all’importo del mutuo) che la presenza di elementi che potrebbero impedire la concessione del mutuo: abuso edilizio, mancanza di abitabilità, ecc
Altri elementi che in genere ostacolano la concessione del mutuo sono:
Presenza di protesti;
immobile proveniente da donazione o testamento;
immobile oggetto di condono edilizio non ancora concesso;
immobile già ipotecato;
immobile gravato da vincoli da parte del Ministero dei Beni Culturali e Ambientali;
Infine ci sono anche i requisiti legali minimi in base ai quali possono richiedere un mutuo:
cittadini italiani con residenza in Italia;
cittadini di stati membri dell’Unione Europea;
cittadini stranieri (non UE) stabilmente residenti in Italia;
maggiorenni ed in età “non pensionabile” (ogni banca valuta un’età massima)
(vedi anche mutui per stranieri)
(vedi anche sezione “I passi necessari per l’ottenimento di un mutuo, dalla richiesta all’erogazione”).
14.-Che tipo di documenti occorrono per richiedere un mutuo ?
I documenti da produrre in carta semplice per ottenere il mutuo si distinguono in documenti di tipo personale, reddituale e tecnico:
Documenti di tipo personale
copia di un documento di identità valido a del codice fiscale dei richiedenti
certificato di residenza
stato di famiglia
certificato di nascita
copia del permesso di soggiorno (cittadini extracomunitari)
certificato di stato libero o estratto per riassunto dell’atto di matrimonio
eventuale sentenza di separazione o divorzio
Documenti di tipo reddituale
per i dipendenti: dichiarazione del datore di lavoro dell’anzianità di servizio del dipendente; originale dell’ultimo cedolino dello stipendio e copia del modello CUD (in alternativa copia del mod.730 o “Unico”).
per gli autonomi: copie del modello “Unico” (ex. Modello 740) con ricevute di pagamento delle imposte ed eventuale copia del bilancio; se professionista, attestato di iscrizione all’ Albo cui appartiene, fotocopia degli estratti conto bancari degli ultimi mesi.
Documenti di tipo tecnico
Per l’acquisto di un’abitazione: copia del compromesso, copia del certificato di abitabilità dell’immobile, copia dell’atto di provenienza dell’immobile, planimetria catastale;
se l’abitazione è ancora da costruire: copia dell’atto di provenienza del terreno, copia della concessione o della licenza edilizia, copia del progetto approvato dal Comune e preventivo dei costi di costruzione;
per la ristrutturazione di un immobile: atto di provenienza dell’immobile, planimetria catastale, preventivo dei costi, fotocopia delle autorizzazioni o licenze comunali (se necessarie ai lavori).
15.-Cos’è il “CAP” o “tetto massimo” ?
Il CAP è il limite massimo oltre il quale il tasso variabile non potrà mai andare. Stabilito contrattualmente, ha lo scopo di tutelare il mutuatario da oscillazione verso l’alto dei tassi di interesse.
Naturalmente, questo tipo di “assicurazione” ha un costo che si paga attraverso uno spread più elevato rispetto a un tasso variabile classico.
(vedi anche Mutuo a tasso variabile con tetto massimo (Cap o Floor)).
16.-Cos’e’ lo SPREAD ?
Lo spread è un valore percentuale che oscilla mediamente tra l’0,5% e il 2%, e rappresenta la remunerazione per la banca.
Lo spread sommato al tasso di riferimento di mercato (Euribor, nel caso del tasso variabile o Eurirs per il tasso fisso) determina il tasso di interesse applicato al mutuo.
17.-Cos’è il tasso d’ingresso e il tasso a regime ?
Spesso le banche, per attirare il cliente propongono un tasso d’ingresso, ovvero un tasso promozionale molto basso applicato per un periodo limitato. Terminato tale periodo viene applicato il tasso previsto contrattualmente, detto “tasso a regime o di ammortamento”, determinato dalla somma Euribor o Eurirs + spread.
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18.-Cos’è il tasso di usura?
Il Ministero del Tesoro rileva trimestralmente il Tasso Effettivo Globale Medio degli interessi praticati dalle Banche e dagli intermediari finanziari.
I tassi medi rilevati, aumentati della metà, costituiscono il livello massimo oltre il quale si configura il reato di usura.
(per conoscere il tasso di usura attualmente in vigore vedi sezione ” I diversi tipi di tasso”).
19.-Qual’è l’importo massimo che può essere richiesto ?
Il mutuo ordinario copre fino all’80% del valore dell’immobile ipotecato, limite massimo stabilito per tutte le operazioni di credito fondiario.
Tuttavia alcune banche possono finanziare fino al 100% del valore dell’immobile, richiedendo maggiori garanzie: in primo luogo la stipulazione di una polizza fideiussoria che copre la parte eccedente il limite fissato dalla Banca d’Italia (80%), in secondo luogo sono certamente di aiuto un doppio reddito familiare e la tipologia di impiego.
In mancanza della polizza fideiussoria nessuna banca può superare l’80%.
(vedi anche Importo massimo del mutuo).
20.-Qual’è la durata massima di un mutuo ?
La legge prevede che la durata sia media o lunga, per cui avremo mutui di 5, 10, 15 o 20 anni, più raramente 25 o 30 anni. Tuttavia, oggi è possibile stipulare mutui con durata massima di 40 anni, ed eccezionalmente anche di 50 anni.
(Per un approfondimento vedi anche La durata del mutuo).
21.-Come si calcolano gli interessi ?
TAN (Tasso annuo nominale) = Tasso di riferimento (euribor o eurirs) + spread
L’interesse è il compenso che spetta a chi rinuncia all’uso immediato di un capitale (ovvero il prezzo che paghiamo per ottenere la disponibilità immediata di una somma), e viene calcolato sul capitale residuo.
Il tasso di interesse è la misura di tale compenso e viene espresso in termini percentuali su base annua.
Le banche per determinare il tasso di interesse da applicare al mutuo utilizzano un parametro di riferimento (Euribor per il variabile, Euroirs per il fisso) a cui bisogna sommare lo SPREAD. (vedi anche Tasso d’interesse: definizione, i diversi tipi di tasso, lo spread).
22.-Cos’è il piano di ammortamento ?
L’ammortamento è il piano di restituzione graduale di un debito mediante il pagamento periodico di rate.
In particolare, il piano di ammortamento è un prospetto che indica, per ogni periodo di rimborso (mese, trimestre, semestre), l’importo delle rate (suddiviso in quota capitale e quota interessi), il debito estinto e il capitale residuo (parte di capitale che il debitore deve ancora versare).
(vedi anche Il piano di rimborso e il calcolo delle rate).
23.-Cos’è il preammortamento ?
Il Preammortamento è un periodo del piano di rimborso che prevede il pagamento di rate composte da soli interessi.
Quando il preammortamento è utilizzato per ragioni tecniche di allineamento delle scadenze (ad es. allineare tutte le scadenza delle rate dei mutui al 1° del mese) si parla di preammortamento tecnico.
Diverso dal preammortamento tecnico è il preammortamento finanziario, ovvero un periodo di tempo piuttosto lungo (fino a 5 anni) in cui si pagano solo interessi allo scopo di “favorire” il cliente.
(per un approfondimento vedi Preammortamento).
24.-Perché le banche utilizzano il piano di ammortamento alla francese ?
Il piano di ammortamento più utilizzato da banche e società finanziarie è l’ammortamento “alla francese” in quanto prevede un rientro più lento del capitale, di conseguenza il totale interessi da rimborsare sarà maggiore rispetto ad un piano all’italiana, con effetto maggiormente pronunciato in caso di aumento dei tassi.
Inoltre, in caso di estinzione anticipata del mutuo, la banca avrà incassato una quota più consistente di interessi (la quota interessi è decrescente).
(per un approfondimento vedi Piani di Ammortamento).
25.-Cos’è la portabilità o surroga del mutuo ?
Una delle novità introdotte dalla legge 40/2007 è la portabilità del mutuo da una banca all’altra, allo scopo di favorire una maggior concorrenza e conseguente riduzione di costi per i clienti.
In particolare si parla di surrogazione, ovvero trasferimento senza costi del mutuo originario (e relativa ipoteca) ad una nuova banca concorrente che offre condizioni più vantaggiose, in termini di tasso (spread, tipo di tasso) e/o durata.
(per un approfondimento vedi anche Novità mutui bancari – Legge Bersani).
26.-Cosa succede quando il mutuo è cartolarizzato ?
Se è il mutuo è stato cartolarizzato vuol dire che la banca lo ha ceduto ad un soggetto terzo (spesso all’insaputa del cliente).
La circolare Abi del 17-12-07 ha chiarito che, in caso di mutuo cartolarizzato, le normali attività di amministrazione, gestione, incasso e recupero del credito per conto della società veicolo spettano alla banca originaria, alla quale va indirizzata anche la richiesta del calcolo dell’importo del debito residuo.
Pertanto la surroga o la rinegoziazione è possibile anche in caso di mutuo cartolarizzato.
27.-Come mai la banca non ha accolto la richiesta di finanziamento ?
La banca prima di concedere un finanziamento valuta la capacità di rimborso del richiedente, nonché l’affidabilità e puntualità nei pagamenti.
I criteri di valutazione variano da banca a banca. In ogni caso la banca verifica che l’importo della rata non sia superiore ad un terzo del reddito familiare mensile netto, inoltre le banche possono accedere ai SIC (sistemi di informazioni creditizie) per sapere se il cliente ha presentato una recente richiesta di finanziamento, se ha in corso altri prestiti o finanziamenti e se paga o ha pagato regolarmente le rate. (vedi anche sezione dedicata al CRIF e i requisiti per ottenere un mutuo).
28.-E’ più conveniente chiedere un mutuo o l’anticipo di TFR?
In linea generale bisognerebbe confrontare il rendimento del TFR con il costo del mutuo. Se il costo del mutuo è superiore (nella maggior parte dei casi) è preferibile utilizzare il TFR, tuttavia bisogna fare altre considerazioni anche di natura soggettiva.
(per un approfondimento vedi Anticipo di liquidazione).
29.-Perché la banca non concede il mutuo se l’immobile proviene da testamento o donazione ?
Generalmente la banca non concede il mutuo quando l’immobile sul quale graverà l’ipoteca è stato oggetto di passaggi di proprietà per donazione o testamento negli ultimi 20 anni.
La ragione è semplice: gli eredi hanno il diritto di revocare l’atto che lede la propria quota di legittima entro 20 anni dal compimento dell’atto o entro 10 anni dal decesso del donante o dall’apertura del testamento.
Dunque, in questo caso, chi acquista l’immobile successivamente all’atto di donazione o di lesione della quota di legittima ne perderebbe la titolarità e sarebbe costretto a restituirlo agli eredi legittimi. Allo stesso tempo verrebbe meno l’efficacia dell’ipoteca iscritta.
30.-Quando conviene ereditare un mutuo ?
Prima di tutto bisogna distinguere il nuovo prodotto: “prestito vitalizio ipotecario”, dall’eredità di mutuo in caso di morte del contraente.
Nel primo caso il mutuatario finché è in vita non versa né capitale né interessi. Gli eredi saranno tenuti a rimborsare capitale e interessi in un’unica soluzione, entro 12 mesi dalla morte del mutuatario.
Il secondo caso invece è quello classico in cui gli eredi sono chiamati ad accettare o meno l’eredità. Qualora venisse accettata, l’erede oltre a divenire proprietario di eventuali beni patrimoniali, sarebbe obbligato a rimborsare anche l’eventuale mutuo ereditato.
Pertanto prima di accettare con leggerezza un eredità sarebbe bene analizzare attentamente la situazione patrimoniale del defunto.
Infine è bene ricordare che per garantire la futura serenità degli eredi è possibile stipulare una polizza vita a copertura del debito residuo di un mutuo.
31.-E’ possibile cancellare un protesto ?
La presenza di un protesto impedisce l’approvazione di una pratica di mutuo, dunque, per accedervi è necessario procedere alla sua cancellazione dal registro informatico dei protesti, seguendo due diversi percorsi:
A) se il debitore regolarizza la posizione (cambiali e vaglia cambiari) entro 12 mesi dalla levata del protesto: è sufficiente inoltrare l’istanza di cancellazione protesti alla Camera di Commercio competente per territorio. In caso di protesti riguardanti assegni bancari/postali non è possibile richiedere la cancellazione per avvenuto pagamento (bisogna seguire la procedura B).
B) se il debitore regolarizza la posizione (cambiali, vaglia cambiari e assegni) oltre i 12 mesi dalla levata del protesto: bisogna chiedere la riabilitazione al Tribunale e successivamente presentare istanza di cancellazione al Presidente della Camera di Commercio.
32.-Cosa sono le “Centrali Rischi” ?
Quando un cliente inoltra una richiesta di finanziamento, automaticamente la banca o la finanziaria interroga le “Centrali Rischi” per valutare il suo merito creditizio.
Più precisamente i sistemi di informazioni creditizie sono banche dati attraverso le quali banche e intermediari finanziari si scambiano informazioni sui finanziamenti richiesti ed erogati ai loro clienti esclusivamente per finalità collegate alla tutela del credito e al contenimento dei relativi rischi. Tali dati, pertanto, sono consultati in occasione dell’istruttoria di un finanziamento e riguardano: la puntualità o il ritardo nel pagamento delle rate, richieste di finanziamento inoltrate, importo dei finanziamenti, fideiussioni.
Vedi anche cancellazione crif, cattivo pagatore.
33.-E’ possibile ottenere la cancellazione come “cattivo pagatore” ?
L’unico modo per cancellare la segnalazione di “cattivo pagatore” è quella di attendere i termini di conservazione dei dati.
Il nuovo codice di deontologia per i SIC prevede una riduzione dei tempi di conservazione dei dati (max 3 anni) rispetto a quella in vigore fino al 2004: le centrali rischi private, infatti, conservavano il nominativo dei “cattivi pagatori” anche per più di cinque anni, rendendo più difficoltosa la concessione di ulteriori prestiti persino nel caso in cui il cliente regolarizzava la sua posizione.
Tempi di conservazione dei dati nei Sistemi di Informazioni Creditizie (SIC):
Richieste di finanziamento:
6 mesi, qualora l’istruttoria lo richieda, o 1 mese in caso di rifiuto della richiesta o rinuncia alla stessa
Morosità di due rate o di due mesi poi sanate:
12 mesi dalla regolarizzazione
Ritardi superiori sanati anche su transazione:
24 mesi dalla regolarizzazione
Eventi negativi (ossia morosità, gravi inadempimenti, sofferenze) non sanati:
36 mesi dalla data di scadenza contrattuale del rapporto o dalla data in cui è risultato necessario l’ultimo aggiornamento (in caso di successivi accordi o altri eventi
rilevanti in relazione al rimborso)
Rapporti che si sono svolti positivamente (senza ritardi o altri eventi negativi):
36 mesi
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